ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 侄子把農(nóng)村宅基地使用權(quán)連同房屋賣給了叔叔，后來得知這塊地要拆遷了，于是反悔要求獲得拆遷補償。叔叔協(xié)商不成只能找到我，要用法律維護(hù)自身權(quán)益。
老王和小王系叔侄關(guān)系。因為小王要去澳大利亞工作，不準(zhǔn)備回國生活，就把老家的房屋賣給了叔叔老王。1992年老王和小王簽訂了房屋買賣合同，小王把自己位于上海某區(qū)的農(nóng)村宅基地房屋連同宅基的使用權(quán)以2500元的價格賣給了老王。2002年老王把買來的老房子拆除建起了新房。
2016年小王因故返回了上海生活。第二年，老王所在的村子被納入拆遷范圍，因為購買的房屋宅基證上登記的名字依然是小王，老王就聯(lián)系小王配合簽訂集體土地房屋拆遷安置補償協(xié)議。
哪知道小王反悔了，說農(nóng)村宅基地是不能買賣的，一戶只能有一處宅基地，叔叔買房時已經(jīng)有一處宅基地房了，當(dāng)年的房屋買賣合同是違法、無效的，房屋拆遷補償款應(yīng)該給他，他愿意把動遷款的一半分給叔叔。
老王找到村委會調(diào)解，村委會干部也堅持說侄子小王應(yīng)該有動遷利益，讓老王給小王至少三分之一的動遷款。
老王通過多方打聽找到了我，我給他分析梳理本案，認(rèn)為小王不享有涉案房屋的拆遷安置補償利益，本案拆遷安置利益應(yīng)該全部屬于老王所有。首先，本案房屋買賣合同并非無效。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村確實一戶只能有一處宅基地，且不能隨便買賣。
但根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)來分析，《土地管理法》有關(guān)一戶只能有一處宅基地的規(guī)定只是管理性強制規(guī)定，而非效力性強制規(guī)定，這一規(guī)定并不能否定民事行為買賣合同的效力。
老王和小王叔侄之間簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，沒有損害國家和社會公共利益，并不會因違反了《土地管理法》的規(guī)定而導(dǎo)致合同無效。
其次,本案中房屋買賣行為是在本村集體經(jīng)濟(jì)組織本村民組內(nèi)部進(jìn)行的，屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的正常流轉(zhuǎn)。且老王已經(jīng)實際占有這處宅基地近二十多年時間，中間發(fā)生了拆除老房子又蓋了新房子的事實。
根據(jù)上海市高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見，上述房屋買房合同當(dāng)屬有效。另外，民法上還有一條重要原則叫誠實信用原則，小王的做法有違誠實信用原則，其要求在訴訟中是不能得到法院支持的。
后老王委托我代理訴訟維權(quán)，向法院提起訴訟，要求全部動遷安置補償利益歸原告所有，案件的走向和結(jié)果完全符合我之前的分析和預(yù)判，一審和二審法院均支持了原告的全部訴訟請求，案件以老王的勝訴而告終。
上海方洛律師事務(wù)所 韓迎春律師
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