ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 房子交易了，稅費(fèi)繳納了，現(xiàn)在突然來(lái)了一筆退稅款，到底該歸誰(shuí)？備受關(guān)注的“六稅兩費(fèi)”減免政策上月正式落地，根據(jù)規(guī)定，如果納稅人在今年1月1日至3月7日期間，在房產(chǎn)交易過(guò)程中按照原規(guī)定繳納了地方稅費(fèi)，多繳的稅款可以辦理退稅。但是在實(shí)際的房產(chǎn)交易中，合同上注明“稅費(fèi)由買方承擔(dān)”的情況屢見不鮮。下家承擔(dān)了稅款，退稅卻到了上家的賬戶里，這是否合理？
500萬(wàn)元房產(chǎn)退稅近1.2萬(wàn)元
市民毛先生今年年初出售了自己的一套房產(chǎn)。近日，他接到稅務(wù)部門的電話，稱有一筆房產(chǎn)交易的退稅款，將要打到自己的賬戶上。“沒想到房子都過(guò)戶了，還能收到這樣一筆福利。”
記者獲悉，這筆退稅款主要得益于本市對(duì)“六稅兩費(fèi)”的減半征收優(yōu)惠政策。按照國(guó)家統(tǒng)一部署，上海在規(guī)定的權(quán)限內(nèi)決定減免部分地方稅費(fèi)。其中，從2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人一律按50%的幅度減免資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加等“六稅兩費(fèi)”。
市稅務(wù)部門表示，個(gè)人符合增值稅小規(guī)模納稅人征稅條件的，可以適用減征相關(guān)地方稅費(fèi)政策。
因此，個(gè)人出售房屋享受了增值稅附加的優(yōu)惠。在涉及到自然人的二手住宅交易中，增值稅內(nèi)含有的城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加等都將減免。具體來(lái)看，個(gè)人出售房屋增值稅附加由原來(lái)的11%下調(diào)為6%。原來(lái)，納稅人需要繳納的增值稅及附加稅率為5%（增值稅率）+5%×11%（附加稅率）=5.55%；現(xiàn)在稅率則變?yōu)?%（增值稅率）+5%×6%（附加稅率）=5.3%。
記者了解到，改革以后，增值稅及附加的納稅規(guī)則是：個(gè)人出售不滿2年普通住宅，增值稅及附加=房屋成交價(jià)/1.05×5.3%；個(gè)人出售滿2年普通住宅，無(wú)增值稅及附加。個(gè)人出售不滿2年非普通住宅的，增值稅及附加=房屋成交價(jià)/1.05×5.3%；出售滿2年的非普通住宅，按照（房屋成交價(jià)-上手房屋購(gòu)入價(jià)）/1.05×5.3%征收。且上述均由上家，即業(yè)主方承擔(dān)。以一套價(jià)值500萬(wàn)元、不滿兩年的房產(chǎn)為例，納稅人可以享受到的退稅款為（500÷1.05）×5.55%－（500÷1.05）×5.3%＝1.19萬(wàn)元。也就是說(shuō)，在今年1月1日至3月7日期間，交易一套500萬(wàn)元的二手住房，大約可以獲得退稅款近1.2萬(wàn)元。
按規(guī)應(yīng)退稅至“上家”賬戶
稅務(wù)部門指出，對(duì)于增值稅小規(guī)模納稅人減征地方稅費(fèi)政策，實(shí)行納稅人自行申報(bào)享受方式，不需額外提交申請(qǐng)資料。納稅人在政策發(fā)布前已按原規(guī)定繳納了地方稅費(fèi)，凡按新的規(guī)定屬于多繳的稅款，均可以辦理退稅。稅務(wù)部門將主動(dòng)發(fā)起退稅流程，退還多繳的稅款。近日，稅務(wù)部門主動(dòng)發(fā)起了退稅，并逐一確認(rèn)納稅人銀行賬號(hào)。之前已經(jīng)發(fā)生二手房交易的納稅人相繼收到了稅務(wù)部門的退稅電話。有數(shù)據(jù)顯示，新規(guī)出臺(tái)前，全市已有約10萬(wàn)自然人按原標(biāo)準(zhǔn)繳納了相關(guān)稅費(fèi)。
稅務(wù)部門表示，根據(jù)規(guī)定，從納稅主體來(lái)說(shuō)，上家是納稅人，權(quán)利和義務(wù)都由納稅主體來(lái)承擔(dān)。退稅時(shí)，退稅款也將相應(yīng)退至納稅人名下的銀行賬號(hào)內(nèi)。
此外，如果個(gè)人房產(chǎn)交易中涉及多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，則需要自然人簽訂一份個(gè)人承諾書。稅務(wù)部門將根據(jù)他們協(xié)商的結(jié)果，把稅款退到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)人賬戶上。
現(xiàn)實(shí)交易中繳納稅費(fèi)多為“下家”
然而，實(shí)際操作中，這筆錢的歸屬卻產(chǎn)生了爭(zhēng)議。毛先生坦言，在房產(chǎn)交易的合同中，雙方明確，由買方支付所有的稅費(fèi)。“那么這筆錢，我是不是應(yīng)該要退給下家呢？”雖然可以獲得一筆退稅，卻讓他犯了難。經(jīng)過(guò)和家人的商量，最后他決定拿到退稅款后主動(dòng)聯(lián)系下家，將這部分稅款轉(zhuǎn)給對(duì)方。
一家房產(chǎn)公司中介告訴記者，如果買賣雙方在交易時(shí)選擇稅費(fèi)各付，顯然不會(huì)存在目前的問(wèn)題。但在大多數(shù)房屋交易中，上家要求的是“到手價(jià)”。也就是說(shuō)，包括交易過(guò)程中產(chǎn)生的所有中介費(fèi)用、稅費(fèi)等均由下家來(lái)承擔(dān)。這也是房產(chǎn)交易中比較普遍的情況。
記者了解到，納稅人（上家）獲得退稅，必須要拿著本人身份證和銀行卡到稅務(wù)局辦理，退稅款也是打在上家的賬戶里，整個(gè)過(guò)程中并不需要提供繳稅證明。雖然繳納稅款時(shí)，稅款是下家支付的，但整個(gè)退稅過(guò)程，完全不需要下家參與。
有購(gòu)房者表示，這個(gè)退稅款理所當(dāng)然應(yīng)該是退給下家的，因?yàn)槎惪钍窍录依U納的。但最終的結(jié)果，卻是需要上家和下家進(jìn)行協(xié)商。
國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，在落實(shí)執(zhí)行過(guò)程中還需要明確民事法律關(guān)系。
上海鏈家交易管理中心高級(jí)經(jīng)理呂輝彪曾在接受采訪時(shí)表示，遇到這個(gè)問(wèn)題，最好是雙方在退稅之前進(jìn)行友好協(xié)商。“這筆錢退下來(lái)，業(yè)主什么時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)多少給客戶，這更多還涉及民事雙方約定的行為。”
稅款理應(yīng)退還給實(shí)際負(fù)稅方
交易稅單上都是上家的名字，按照法律法規(guī)來(lái)說(shuō)，退稅也只認(rèn)上家的名字。但實(shí)際操作中，所有的稅費(fèi)又是下家來(lái)承擔(dān)的，國(guó)家的稅費(fèi)補(bǔ)貼理應(yīng)打給下家。
此前，也有行業(yè)內(nèi)的人士表示，這筆退稅款應(yīng)該上下家各一半。“因?yàn)橹暗恼麄€(gè)房產(chǎn)交易包括繳稅過(guò)程都結(jié)束了。現(xiàn)在國(guó)家有了新的減稅政策，這筆額外的收益是基于買賣雙方達(dá)成交易才產(chǎn)生的，因此，應(yīng)該一人一半。”
不過(guò)采訪中，更多的專家還是認(rèn)為，該筆退稅應(yīng)該最終給實(shí)際繳納稅費(fèi)的負(fù)稅方。上海交通大學(xué)財(cái)稅法研究中心副主任王樺宇指出，“根據(jù)稅法規(guī)定和征管制度，稅務(wù)機(jī)關(guān)按照誰(shuí)是申報(bào)人、誰(shuí)是納稅人，最終退稅給誰(shuí)，這個(gè)操作是沒有問(wèn)題的。現(xiàn)在，當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定進(jìn)行協(xié)商。既然全部稅費(fèi)由下家負(fù)擔(dān)，那么稅款退回也應(yīng)該由實(shí)際負(fù)稅人來(lái)享受。上家應(yīng)該直接將退稅款支付給下家，比較合理。”
上海善法律師事務(wù)所律師秦裕斌表示，退稅款的最終歸屬應(yīng)該要看合同約定。“如果合同約定的價(jià)款中含有稅費(fèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)將稅費(fèi)退給納稅義務(wù)人（多數(shù)情況下是上家）后，根據(jù)合同原來(lái)的約定，如果該部分稅款是由下家支付的，那么納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)將所收取的退稅款還給下家。從法律上講，對(duì)于納稅義務(wù)人來(lái)說(shuō)，國(guó)家已經(jīng)不要求他繳納這部分稅款了，而他獲得該筆退稅款又沒有其他法律依據(jù)，故相對(duì)上家屬于不當(dāng)?shù)美录铱梢砸笸诉€。”
崇明商家網(wǎng)表示：遇到買房合同約定稅收部分由買房者承擔(dān)的話，退稅福利就應(yīng)該是歸買房者，而不是賣房者平分或占用，懶政暗箱操作后，所要承擔(dān)的法律后果職能部門也要承擔(dān)，不能按民事來(lái)說(shuō)；買賣房屋的信息作為房產(chǎn)部門本身就有嚴(yán)格的管理措施，那么繳納稅收也是明確知道是哪方支付的，退款就應(yīng)該按照購(gòu)房合同來(lái)執(zhí)行，誰(shuí)繳就退誰(shuí)；但當(dāng)買房人事后才知道政策時(shí)，賣房者或許已經(jīng)把錢款用光了，政府一句按民事問(wèn)題自行去解決，就能讓雙方滿意嗎，顯然是不可能的。這樣的話，賣房人完全可以按情理來(lái)說(shuō)，是國(guó)家給他的，花了，要買房人自己找政府去。所以賣房者需要有誠(chéng)信，還是按照法律合約去主動(dòng)退給買家的好，明確不是自己的就不應(yīng)該從中作梗，最終也是一件煩心事，而稅務(wù)部門應(yīng)該更為老百姓辦實(shí)事，打電話時(shí)完全可以多問(wèn)一句買房合同上的事或者仔細(xì)看下檔案再下發(fā)，否則也是一件擾民瀆職的事。
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