ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 明先生來信咨詢：有一個問題討教。早年我在農(nóng)場租了一片地，造了十間平房。這十間平房建造時申請過建造執(zhí)照，由于系農(nóng)場自已的土地，領(lǐng)導(dǎo)講：“你要造就造吧！也不要批不批的了，只要不造高樓大廈就行。”于是我就造了十間平房，約300多平米。現(xiàn)在我老了，家人還時常會去居住，去玩，采摘果實等。那一片地雖屬于農(nóng)場的，但是目前沒有人在具體管理和耕種。只有我的孩子們?nèi)シN點植物，照料我原來種的一點果樹。我要問的是這十間房可以作為遺產(chǎn)給小輩繼承嗎？我不在了，別人可以把這十間房屋拆掉嗎？
無證建造的房屋可以繼承嗎？
張律師回復(fù)：根據(jù)你的陳述，你所建造的房屋可以作為遺產(chǎn)予以繼承的。首先，根據(jù)《物權(quán)法》第三十條；“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”之觀定，你建造房屋，屬于取得權(quán)利的事實行為，房屋建成之時就是事實行為成就之時，房屋建好后即在事實上產(chǎn)生了房屋的所有權(quán)，作為你系建造人亦因此取得該房屋的所有權(quán)。這種所有權(quán)屬于事實上的所有權(quán)，所以不以登記和交付作為權(quán)利取得的要件。
其次，根據(jù)高院《物權(quán)民事糾紛辦案要件指南》第八條第四款之規(guī)定，該房屋系你建造，其物權(quán)就是你的。你當(dāng)然有支配的權(quán)利。
再次，根據(jù)《繼承法》第二條：“繼承從被繼承人死亡是開始繼承。”第三條：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、圖書資料；（五）法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；（六）公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利；（七）公民的其他合法財產(chǎn)。”你的房屋當(dāng)然可以屬于你百年后的遺產(chǎn)。
最后，如果國家要開墾土地、農(nóng)場要擴(kuò)大耕地或者國家要進(jìn)行土地開發(fā)、農(nóng)場要出租土地等等，或者認(rèn)為你建造的房屋沒有證照予以拆違也是可以的。但是，私人來拆除肯定是不行的。這就涉及別人侵權(quán)的問題了，應(yīng)予以賠償。如還不清楚的，歡迎再次來咨詢。同時，感謝你的關(guān)注。
違章建筑為何可繼承？
朱先生來信又問：我看了《無證建造的房屋可以繼承嗎？》一文，與我家的情況很像，但沒產(chǎn)證怎么繼承？“無證建造的房屋”也就是“違章建筑”，是違法的，違法的東西怎么可以繼承呢？請您予以解答。
張律師回復(fù)：根據(jù)你的提問作如下的解釋：一，本人在那文中已介紹了無證房屋的所有權(quán)來自于建造的事實行為的成就。即通過建造取得了房屋的所有權(quán)。文中還介紹了繼承的開始等情況。應(yīng)該能夠理解吧！
二，你有這樣的疑問，本人認(rèn)為是你混淆了兩個不同的概念。1、農(nóng)戶建房首先是申請，經(jīng)過村民委員會的報送由鄉(xiāng)政府土地管理所實地審核。而后審批建房用地、建設(shè)許可證等等手續(xù)完備后予以建房。該房屋建成后雖無房產(chǎn)證，但是在土地使用證上有房屋的用地面積和建房的四至圖紙及樓層的標(biāo)注。該房屋系有證的，合法的，在此不多言。2、農(nóng)戶建房未申請或申請后未經(jīng)過批準(zhǔn)或未通過批準(zhǔn)的，而農(nóng)戶自己建造了房屋。該房屋就是違章建筑。針對“違章”來講這是一個概念。該農(nóng)戶違反了《農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》的規(guī)定，首先是程序違法。其次是未經(jīng)批準(zhǔn)的建造行為違法。那么，主管單位或機(jī)關(guān)要糾正此一違法的行為，可以限期拆除或者沒收建筑物等等。此類處理針對的是建造行為。針對“建筑物”來講這是另一個概念。依據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，誰建造物權(quán)即歸誰。故此物的本身不存在違法性，可以繼承。由于建筑的違法性，一旦國家機(jī)關(guān)行使管理權(quán)時，其責(zé)任由繼承人承擔(dān)。如拆除、罰款費用等等。因此，在將建造行為違法的概念與建筑物本身不存在違法的概念混淆后就產(chǎn)生了誤解，無法理解了。
三，對于無證建造房屋如何繼承的問題，由于其建造行為的違法性，故沒有國家機(jī)關(guān)書面發(fā)證予以認(rèn)可公示的。只能自己予以分割使用，一旦涉訟只能對于使用權(quán)益的使用部分予以確認(rèn)劃分。其次，建造行為的違法性不因合法的繼承行為而改變其違法的性質(zhì)。當(dāng)然，如果通過合法的程序申請得到批準(zhǔn)以后，該房屋的違法建造行為也是可以得到糾正的。
如有不詳，歡迎再來咨詢。
冥先生再次咨詢：非常感謝你的《無證建造房屋可以繼承嗎？》一文中對我的提問給出了回答。其次，我姓冥，非姓明。最后，我家孩子有一疑問，認(rèn)為：“無證建造房屋即為違章建筑。違章建筑也就是違法建房，違法的房屋怎么可以繼承呢？”他們想不明白。我也無法給予他們解釋，故還請您再次予以指教。
張律師回復(fù)：首先，抱歉弄錯了你的姓氏。關(guān)于你孩子的疑問我解釋如下：
根據(jù)《城市規(guī)劃法》等的規(guī)定，違章建筑可以分為兩種，即程序和實質(zhì)違法。所謂的程序違法是指建筑物的建造在總體上沒有違反城市規(guī)劃，但是建造者沒有按照法定的程序申請建筑許可手續(xù)。程序上的違法一般可以通過重新申請予以糾正，從而成為合法建筑物。所謂實質(zhì)違法建筑是指建筑物已經(jīng)違反了城市規(guī)劃，無法通過程序予以補(bǔ)正使其成為合法化的建筑。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在處理建筑物的違法性時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分實質(zhì)和程序違法兩種。
由于違章建筑違反公法性規(guī)范，其違法性是一定的。但是根據(jù)《物權(quán)法》中“因事實行為成就取得所有權(quán)”的規(guī)定，建造人仍能自建造行為完成之時取得所有權(quán)。又由于建造人未經(jīng)批準(zhǔn)，相關(guān)行政機(jī)關(guān)可依據(jù)法律之規(guī)定，對違章建筑做出拆除、沒收等決定，從而使其喪失所有權(quán)。這實質(zhì)是物權(quán)受到法律之約束、限制的結(jié)果，但不意味著違章建筑自始沒有所有權(quán)。在行政機(jī)關(guān)未做出違章建筑認(rèn)定及拆除之前，建造人的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo(hù)。即可以作為交易、繼承的客體，從而成為《物權(quán)法》保護(hù)的對象。究其根本原因違章建筑是個人的動產(chǎn)和勞務(wù)的結(jié)合，體現(xiàn)了人們的利益。雖然沒有法律意義上的所有權(quán)，即其后的處分行為，不發(fā)生法律的效力，但對于公民所享有的財產(chǎn)利益，在法律上應(yīng)該受到保護(hù)。
另外，所謂的違章建筑是由國家行政機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序予以認(rèn)定的，任何個人、單位不能替代國家機(jī)關(guān)作出判斷。即使經(jīng)由國家機(jī)關(guān)認(rèn)定為違章建筑，在非經(jīng)法定程序做出拆除之前，任何人不得隨意拆除或破壞。其次，對于程序上的違章，在一般的情況下通過補(bǔ)辦手續(xù)的方式可以取得合法的建筑權(quán)利，使之成為合法的建筑物。因此，違章建筑在國家行政機(jī)關(guān)未認(rèn)定或已認(rèn)定但未拆除的情況下，還是得到保護(hù)的，故可以繼承，但不等于繼承以后行政機(jī)關(guān)不予以處理。
（以上均系律師個人觀點，僅供參考）
崇明商家網(wǎng)表示：朱先生可能理解錯誤了，張律師解釋又過于書面，說的白話一點就是：違章建筑被確認(rèn)后，政府有權(quán)拆除，而其他個人則無權(quán)拆除你的房屋，所以當(dāng)違章建筑需要拆除時，房屋拆下的瓦片、磚塊、木料等等所有建筑的物權(quán)是屬于你的，故而說是可以繼承的，同樣所產(chǎn)生的罰款等也是需要你或你的小輩承擔(dān)的。
網(wǎng)友回復(fù)