ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 位于南京的某小區(qū)共有59個(gè)地下車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)掉了其中37個(gè)，其余的被物業(yè)管理公司以每月250元的價(jià)格租了出去。為此，業(yè)主委員會(huì)曾代表廣大業(yè)主，多次要求開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫(kù)歸還給業(yè)主，但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決反對(duì)。業(yè)主委員會(huì)在無(wú)奈之下，一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。

原告訴稱(chēng)：小區(qū)地下車(chē)庫(kù)是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無(wú)償?shù)亟唤o業(yè)主使用。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有所有權(quán)，根本無(wú)權(quán)出售及委托他人出借。

被告辯稱(chēng)：在出售房屋時(shí)，根本沒(méi)把地下車(chē)庫(kù)面積公攤到業(yè)主頭上。而車(chē)庫(kù)又是開(kāi)發(fā)商投資近300萬(wàn)元建造的，當(dāng)然擁有車(chē)庫(kù)的“產(chǎn)權(quán)”。因此，出售車(chē)庫(kù)并沒(méi)有錯(cuò)。

法院經(jīng)審理后，根據(jù)本案的事實(shí)，經(jīng)過(guò)合議庭評(píng)議后，當(dāng)庭判決“地下車(chē)庫(kù)歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會(huì)移交全部地下車(chē)庫(kù)。”被告當(dāng)即表示：“不能接受這樣的判決，要上訴。”

法庭對(duì)于該案的裁判理由：認(rèn)為南京市規(guī)劃局要求開(kāi)發(fā)商按每0.2個(gè)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)建造車(chē)庫(kù)，這就明確了車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能和開(kāi)發(fā)商建車(chē)庫(kù)的法定義務(wù)。建成后的車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付給建筑物的所有人共同使用。

其次，小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.6平方米，分?jǐn)偯娣e也是這個(gè)數(shù)，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偨o了全體業(yè)主。故小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)全體業(yè)主享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意。

再次，根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》附屬設(shè)施費(fèi)是商品房成本的部分，未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)證據(jù)證明，車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本，未納入商品房的成本。因此，可以認(rèn)定，車(chē)庫(kù)作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房的成本。

律師析案：根據(jù)《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條第一款第4項(xiàng)“住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行”的規(guī)定，在本案中的車(chē)庫(kù)屬于南京市政府要求開(kāi)發(fā)商建設(shè)的公共配套設(shè)施，其成本依法已計(jì)入商品房的成本，那么，該車(chē)庫(kù)屬于該小區(qū)業(yè)主無(wú)疑。《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。再根據(jù)（總則部分）第八條之規(guī)定，審理該案的審判長(zhǎng)以簡(jiǎn)潔明了的適法講法，闡述了判決的理由是相當(dāng)充分的，由于《物權(quán)法》第七十四條未詳盡地闡述車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的情形，故南京法院的法官如是判決震動(dòng)了律界，一致認(rèn)為判決正確，填補(bǔ)了《物權(quán)法》第七十四條之空白。