ChongMingS.COM崇明網(wǎng)訊 昨天（5月18日），上海土地市場(chǎng)經(jīng)歷了又一場(chǎng)激烈廝殺，保利地產(chǎn)最終以54.5億元奪下地王，溢價(jià)率高達(dá)295.78%。今天（5月19日），上海土地市場(chǎng)將有2幅純宅地、1幅商辦地出讓。

上午9：30，泰禾斬獲長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)2幅純宅地，總價(jià)47.44億元。

以20.42億元拿下長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)CX01單元07-04純宅地，樓板價(jià)15159.26元/平，溢價(jià)率219.1%；以27.02億元拿下長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)CX01單元09-03純宅地，樓板價(jià)15683.62元/平，溢價(jià)率229.38%。

據(jù)公告顯示，長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)CX01單元07-04地塊東至鳳凰公路，南至長(zhǎng)橘路，西至先進(jìn)河，北至07-01地塊，出讓面積為89802.1平方米，容積率1.5，起始總價(jià)63993萬(wàn)元，起拍樓板價(jià)4751元/平。

長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)CX01單元09-03地塊東至鳳凰公路，南至南環(huán)河，西至先進(jìn)河，北至長(zhǎng)橘路，出讓面積為114854.4平方米，容積率1.5，起始總價(jià)82034萬(wàn)元，起拍樓板價(jià)4762元/平。

據(jù)悉，參與07-04地塊競(jìng)拍的房企共有11家，分別是寶龍、k2、豐苗(泰禾)、市北、碧桂園、綠地、浦房、東亞、住宅科技、金地、新希望；參加09-03地塊競(jìng)拍的房企有8家，分別是新希望、K2、東亞、碧桂園、金地、綠地、務(wù)彤（泰禾）、寶龍。

據(jù)控詳規(guī)，07-04塊住宅套數(shù)下限為1210套，09-03地塊住宅套數(shù)下限為1547套，兩幅地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積都不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%，地塊限高為50米。

交通、生態(tài)利好顯現(xiàn) 將吸引市區(qū)外溢置業(yè)需求

據(jù)了解，長(zhǎng)興島屬于崇明縣管轄，是崇明縣三個(gè)島嶼中距離上海中心區(qū)最近的一個(gè)島，每到夏季上海有大量市民前往長(zhǎng)興島休閑避暑。

兩宗低容積率宅地均位于長(zhǎng)興島鳳凰公路西側(cè)、先進(jìn)河?xùn)|側(cè)，地塊南側(cè)西側(cè)河道計(jì)劃于2017年啟動(dòng)整治，長(zhǎng)橘路計(jì)劃年底開(kāi)工建設(shè)，2018年初竣工。

兩宗地塊前往上海外環(huán)只需驅(qū)車(chē)至滬陜高速，通過(guò)上海長(zhǎng)江隧道即可到達(dá)，全程約25分鐘，車(chē)行交通便捷。

另外，從《上海市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃(2017-2025)》第二次環(huán)評(píng)公示顯示，軌交崇明線(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)在規(guī)劃中，這一規(guī)劃無(wú)疑給崇明的建設(shè)提供巨大利好。

此外，地塊北側(cè)規(guī)劃的長(zhǎng)興島郊野公園預(yù)計(jì)2016年底試開(kāi)園，周邊生態(tài)環(huán)境怡人。

據(jù)資料顯示，長(zhǎng)興島區(qū)域2016年上半年僅推出07-04和09-03兩幅住宅地塊，但根據(jù)長(zhǎng)興島區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長(zhǎng)興島開(kāi)發(fā)辦將逐步推出商品住宅用地。

根據(jù)總體規(guī)劃，長(zhǎng)興島將成為集三大片區(qū)——生態(tài)區(qū)、城鎮(zhèn)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)，四大產(chǎn)業(yè)基地——中船工業(yè)、振華重工、中海工業(yè)、裝備配套產(chǎn)業(yè)基地，三座城鎮(zhèn)組團(tuán)——鳳凰小鎮(zhèn)、桔林小鎮(zhèn)、漁港小鎮(zhèn)，一條發(fā)展軸——潘圓公路，為一體的復(fù)合型島嶼。

此次推出的正是三大城鎮(zhèn)中鳳凰小鎮(zhèn)的土地，依托郊野公園的優(yōu)勢(shì)與發(fā)展，以及未來(lái)軌交的利好，該區(qū)域?qū)⑽袇^(qū)外溢置業(yè)需求，也有望成為長(zhǎng)興島宜居生態(tài)的上選之地。

目前長(zhǎng)興島在售項(xiàng)目為御島財(cái)富公館，均價(jià)最低22500元/平，主力戶(hù)型為97-287平2-5房；鳳凰花苑均價(jià)17000元/平，剩余房源不多。

ChongMingS崇明網(wǎng)現(xiàn)狀點(diǎn)評(píng)：長(zhǎng)興島主要靠?jī)蓚€(gè)船廠(chǎng)在支撐，所以外來(lái)人口紅利還是有一定基數(shù)的，但這基數(shù)只能保障如今的狀態(tài)，而問(wèn)題是長(zhǎng)興島百姓則多數(shù)在市區(qū)工作離島就業(yè)，戶(hù)口又被凍死，造船業(yè)要大發(fā)展的前提則是需要靠打仗和裝備更替，所以海洋制造業(yè)只能維計(jì)而不能長(zhǎng)久，主要原因還在于船舶銷(xiāo)售或運(yùn)輸物流等相關(guān)商業(yè)鏈都一直處于飽和，不及航空運(yùn)輸業(yè)和航空制造業(yè)，那么外地重勞力人員只能考慮在這工作而不適合居住，因?yàn)檎w就業(yè)都不適合落戶(hù)，房?jī)r(jià)一上去，生活成本自然被空抬壓縮，而且有著這樣的只求重勞力就業(yè)方面的生態(tài)鏈斷層面，那顯然不是好的發(fā)展方向，如果下一代也是跨區(qū)就業(yè)，勢(shì)必增加開(kāi)銷(xiāo)，而我們本地人隨著生活壓力空置房屋則不現(xiàn)實(shí)，按就業(yè)及生活保障來(lái)說(shuō)：長(zhǎng)興島的合理價(jià)位應(yīng)該控制在5000-7000元/平，而崇明本島則大部分應(yīng)該在4000元/平，部分地區(qū)在8000元/平，當(dāng)然說(shuō)的不是現(xiàn)實(shí)成交價(jià)，如今本島的價(jià)格都在1萬(wàn)多/平，顯然這是有價(jià)無(wú)市或只是倒賣(mài)的現(xiàn)狀，崇明未來(lái)發(fā)展應(yīng)該注重就業(yè)鏈，而不是房產(chǎn)泡沫鏈。另外一點(diǎn)，購(gòu)房者如有考慮崇明三島，那不如直接選擇崇明本島，譬如陳家鎮(zhèn)裕安地區(qū)，相對(duì)長(zhǎng)興島南北走向更方便，G40高速北往江蘇山東，南進(jìn)浦東及市區(qū)，如果養(yǎng)老可以選擇更安逸的中部地區(qū)港沿合興或堡鎮(zhèn)向化，吃菜新鮮價(jià)格便宜，長(zhǎng)興島則更喧囂，對(duì)著車(chē)輛與灰塵，所以購(gòu)房者應(yīng)該考慮更實(shí)際需求，而不是盲目聽(tīng)信炒作，房產(chǎn)商虧本高價(jià)吃進(jìn)是房產(chǎn)商的戰(zhàn)略眼光問(wèn)題，而不是購(gòu)房者應(yīng)該顧及的，所以在此提醒。