ChongMingS.COM崇明網訊 《上海市住宅物業消防安全管理辦法》將于今年9月1日起施行，共6章42條，對適用范圍、住宅物業有關各方的責任、專項維修資金使用、電動汽車和電動自行車充電安全管理、住宅物業區域的執法協作、住宅物業限制登記等重點問題作了規范。哪些行為將被禁止，違反將受到什么處罰？物業公司應該承擔什么責任……

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《上海市住宅物業消防安全管理辦法》共6章42條，包括總則、消防安全責任、消防設施器材和標志的設置維護、日常消防安全管理以及法律責任等內容，對適用范圍、住宅物業有關各方的責任、專項維修資金使用、電動汽車和電動自行車充電安全管理、住宅物業區域的執法協作、住宅物業限制登記等重點問題作了規范。

具有以下五方面特點：

一是適用范圍全面覆蓋。此次立法將本市區域內所有的住宅物業都納入適用范圍，包括實施物業管理的住宅物業和未實施物業管理、由業主自行管理的住宅物業。本辦法明確規定，實行業主自主管理的小區，由業主自行管理機構承擔具體的消防安全責任；尚未選聘物業服務企業且未組建業主委員會的住宅小區，由居（村）民委員會組織業主、物業使用人做好消防安全工作。

二是各方責任具體明晰。根據《消防法》、《上海市消防條例》和住宅物業消防安全管理方面的國家標準，業主、物業使用人，業主大會、業主委員會，物業服務企業以及居（村）民委員會等四類主體在住宅物業消防安全管理中分別承擔不同的責任，此次立法作了梳理和明確。同時，特別強調建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔住宅物業區域內共用消防設施的保修責任。

三是瓶頸問題實現突破。按照《上海市住宅物業管理規定》，住宅小區的共用消防設施損壞的，區房屋行政管理部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支；但在實踐中，因缺乏細化的操作性規定，實施的難度較大。為此，本辦法明確，因業主委員會不同意在專項維修資金中列支維修費用等原因，影響共用消防設施維修、更新和改造的，公安機關消防機構應當告知區房屋管理部門，由區房屋管理部門組織代為維修。區房屋管理部門作出書面決定并送達業主委員會，明確維修費用由業主承擔；代為維修的費用數額經具有相應資質的中介機構審價后，書面告知業主委員會，并明確繳付期限。對拒不繳付維修費用的業主委員會，區房屋管理部門可以依法催告并申請人民法院強制執行。

四是行為要求明確細化。此次立法針對實踐中發現的火災隱患問題，列舉了“搭建臨時建筑物、構筑物或者改變建筑物用途不符合消防安全要求”等九項禁止在住宅物業區域內實施的違法行為；并對電動汽車、電動自行車的充電安全作了專門規定，要求物業服務企業或者業主自行管理機構加強對電動汽車、電動自行車充電的日常管理，做好每日巡查、檢查工作，督促業主、物業使用人遵守安全充電要求。

五是執法監督手段多樣。保障住宅物業消防安全，不僅需要公安機關消防機構、公安派出所加強日常監督檢查，還需要與城管執法部門、鄉鎮人民政府等相關單位開展執法協作，加大執法力度；同時，經城管執法部門認定為附有影響消防安全的違法建筑的，還可以依法采取限制登記措施。此外，對違反本辦法的單位和個人，公安機關及其消防機構可以按照規定，將其違法信息提供至本市公共信用信息服務平臺，依法采取相應的懲戒措施。

本市住宅物業消防安全存在哪些問題？

本市居民小區導致火災因素主要集中在：

①電氣故障和用電隱患風險居高不下；

②消防設施缺損且維保不力；

③疏散通道堆物現象嚴重，“占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口”類隱患占96119舉報總量的24%；

④居民業主消防安全意識淡薄，尤其在“對家用電器線路、燃氣管道、灶具等進行檢查”等方面。

居民小區歷來是亡人火災高發區域，致災因素主要集中在以下4方面：

一是電氣故障和用電隱患風險居高不下。近十年，居民小區因電氣線路故障引發亡人火災共75起，占居民小區亡人火災總數的28.74%，其中，在老式民宅、群租房、違法建筑、居改非等中，電氣線路老化、私拉亂接、使用大功率電器、舊電器“超期服役”等問題尤為突出。同時，近年來電動自行車因質量不達標、充電不規范等引發火災的情況也日益突出，對居民小區消防安全構成新的威脅，特別是一些居民為圖方便，將電動自行車停放在疏散通道內充電，一旦著火“生命通道”被堵塞，極易造成人員傷亡。

二是消防設施缺損且維保不力。部分老舊小區由于先天規劃不足，房屋結構差、連片集聚，內部消防設施缺失、消防水源缺乏，消防本質安全度較低。部分老舊小區雖經政府消防實事項目改造，增配了相關消防設施，但因業委會消防意識不強、規范運作不夠、維修基金續籌困難以及物業消防管理不到位等原因，一些消防設施常處于故障狀態，無法發揮應有作用。

三是疏散通道堆物現象嚴重。從“96119”熱線市民群眾舉報火災隱患情況看，“占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口”類隱患占舉報總量的24%，居全市13類火患舉報問題之首。而目前，對小區樓道堆物等違法違規行為缺乏有效制約手段，即便整治，如果后續管理不到位也容易反彈回潮。四是居民業主消防安全意識淡薄。近年來，消防部門委托市統計局社情民意調查中心開展了上海市公眾消防安全常識知曉率調查，結果顯示，本市公眾消防安全防范意識得分不高，尤其在“對家用電器線路、燃氣管道、灶具等的檢查習慣”、“了解滅火器功能及使用方法”等方面得分較低。同時，從日常掌握情況看，群眾主動參與日常疏散演練的積極性也不高。

如何應對上述問題？

針對上述問題，《辦法》提出了相應的管理手段和措施要求，主要有以下五個方面：

一是規范住宅物業共用部位的日常消防安全管理行為。《辦法》明確物業服務企業或者業主自行管理機構應當對住宅物業管理區域內的共用部位每日進行防火巡查，每月至少進行一次防火檢查，及時發現和消除火災隱患，并做好防火巡查、檢查和處理記錄。對無法消除的火災隱患，物業服務企業或者業主自行管理機構應當立即報告業主委員會和所在地公安派出所；公安派出所接到報告后，及時依法調查處理。

二是明確住宅物業設置消防安全標志的要求和法律責任。《辦法》明確物業服務企業或者業主自行管理機構應當在住宅小區的出入口、電梯口、防火門等醒目位置，設置提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語；在消防車通道、消防車作業場地、疏散通道以及消火栓、滅火器、防火門、防火卷簾等消防設施附近，設置禁止占用、遮擋的明顯標志。對于未按照規定設置消防安全標志的違法行為，由公安機關消防機構依法進行查處。

三是明確住宅物業建立消防檔案的要求和法律責任。《辦法》明確物業服務企業或者業主自行管理機構應當建立消防檔案，消防檔案應當包括消防安全基本情況和消防安全管理情況，并應符合國家消防安全管理標準的規定。對于未建立消防檔案或者消防檔案內容不規范的，由公安機關消防機構依法查處。

四是建立條塊執法協作機制。《辦法》針對住宅物業區域內擅自搭建建筑物、構筑物，擅自改建、占用物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備，以及擅自改變物業使用性質等違法行為，明確公安機關消防機構與城管執法部門、鄉鎮人民政府建立執法協作機制，聯合查處此類嚴重的違法行為。

五是明確提出在住宅物業中的九項禁止性行為和電動車充電安全管理規定，增加了違法出租等行為的法律責任。單位或者個人違法出租架空層、設備層、避難層，改變停車庫、地下空間使用性質不符合消防安全要求的，由公安機關消防機構責令改正，處1萬元以上3萬元以下罰款；情節嚴重的，處3萬元以上10萬元以下罰款。

哪些行為將被禁止，違反將受什么處罰？

禁止任何單位和個人在住宅物業區域內實施下列行為：

（一）搭建臨時建筑物、構筑物或者改變建筑物用途不符合消防安全要求；

（二）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材；

（三）埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距；

（四）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行；

（五）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散行為；

（六）在疏散通道、安全出口處使用明火；

（七）生產、儲存、經營易燃易爆危險物品；

（八）出租架空層、設備層、避難層；

（九）在停車庫、地下空間違法居住等改變其使用性質不符合消防安全要求的行為。

單位或者個人違反上述第八項、第九項規定，違法出租架空層、設備層、避難層，改變停車庫、地下空間使用性質不符合消防安全要求的，由公安機關消防機構責令改正，處1萬元以上3萬元以下罰款；情節嚴重的，處3萬元以上10萬元以下罰款。

業主大會、業主委員會存在前款行為的，由住宅物業所在地的區房屋管理部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府按照《物業管理條例》第十九條的規定進行處理。

物業服務企業應該扮演怎樣的角色？

《上海市住宅物業消防安全管理辦法》當中關于相關主體的責任劃分，明確了物業服務企業的責任要求。物業服務企業在住宅物業消防安全管理當中是重要的責任主體，作了具體、明確的規定，包括：①制定并實施管理區域的消防安全制度、操作規程和消防檔案管理制度；②定期開展管理區域內共用部位的防火巡查、檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保障消防車作業場地不被占用；③定期進行管理區域內共用消防設施、器材及消防安全標志的維護管理，確保完好有效；④制定滅火和應急疏散預案，定期開展消防演練等等。《辦法》特別強調物業服務企業應當按照規定設置消防安全標志和建立消防檔案。如果物業服務合同終止，物業服務企業應當將消防檔案移交至業主委員會；業主大會已經選聘新的物業服務企業的，新的物業服務企業也應當參與消防檔案移交。

對沒有物業服務企業、而是由業主自行管理的住宅物業，《辦法》當中明確，由業主自行管理機構履行相應的消防安全責任。